作者：梁争誉

深圳今年第四宗涉宅用地以14.35亿元顺利出让。

11月13日，深圳前海合作区招商街道的一宗居住用地K104-0049以招拍挂形式出让，起拍价12.32亿元。在现场竞价环节，K104-0049地块吸引了招商蛇口、天健地产、绿城中国、中铁置业4家房企参与竞拍。经过44轮竞价，K104-0049地块花落天健地产，成交地价14.35亿元，溢价率约16.48%。

11月14日，时代周报记者以投资者身份致电天健地产母公司天健集团了解到，由于此前土地市场的各类限制政策譬如户型限制、商品房销售限价等取消，K104-0049地块整体符合其预期和要求，“未来如果有好的项目我们肯定会继续参与。”

房企出价克制

K104-0049地块是一宗低密宅地。

出让公告显示，K104-0049地块位于赤湾片区赤湾六路与天后宫路交汇处以东，土地面积约1.37万平方米，建筑面积约3.82万平方米，规定容积率≤2.8。和深圳近期出让的土地相比，K104-0049地块的容积率优势明显，9月成交的宝中A001-0219地块容积率为5.4、将于12月出让的后海T107-0107地块容积率为7.59。

另外，根据K104-0049地块的《规划设计要点批复表》，地块南侧退道路红线40米范围内建筑高度≤24米，剩余用地建筑高度≤100米，且符合航空限高要求。参考当前新房的建筑层高，K104-0049地块的楼层在30层上下。

K104-0049地块亦无限制条件——按“价高者得”原则确定竞得人、建成后商品房销售价格不作限制、不受“70/90”户型政策限制。

K104-0049地块航拍图，周边住宅楼密集

前述天健集团人士表示，K104-0049地块不受“70/90”政策限制，根据今年5月发布的《深圳市建筑设计规则》，得房率也会比较高，因此规划设计较为灵活，“但具体规划还是要根据实际来看。”

由于限制解除，且地处前海，K104-0049地块最终吸引招商蛇口、天健地产、绿城中国、中铁置业参与竞拍。

经过44轮报价，天健地产出价14.35亿元竞得K104-0049地块，溢价率约16.48%。

现场举牌不算激烈。深圳公共资源交易中心公示的竞价记录显示，整场竞价持续约40分钟，除去自由竞价环节的四轮出价，平均每分钟出价一轮，持有“66”号码牌的房企仅在自由竞价环节出价一轮，竞得者天健地产累计出价12轮。

美联物业深圳董事总经理江贤亮表示，参与K104-0049地块竞拍的房企仍以国企、央企为主，房企出价比较克制，可见即使“9·29新政”后楼市交易比较火热，但开发商的忧虑并未完全消除。

“但深圳作为一线城市、先行示范区，10月份楼市的反弹力度也大于其他城市，土地市场的回暖也仅仅是时间问题，下月初后海宅地的竞拍情况或将更加激烈。”江贤亮表示。

拿下K104-0049地块后，天健集团公告称，本次竞得该地块是公司持续深耕粤港澳大湾区的重要举措，为公司发展提供优质资源保障。

片区商品房去化承压

K104-0049地块位于前海深港现代服务业合作区，但更确切来说，地块所属片区是蛇口赤湾。早年，赤湾片区房地产市场并不活跃，近年来开发有所加快。

根据深圳市房地产信息平台，自2021年以来，赤湾共有5个项目入市。此前，该片区只有零星项目入市——2018年4月，山语海苑二期入市；2016年9月，山语海苑一期入市；2015年12月，前海丹华园入市。

赤湾片区最新入市项目是于11月8日备案的赤湾琅玥湾佳园，由深圳国企中国南山开发，备案均价约7.80万元/平方米。上一个入市项目是今年7月备案的云山海公馆（东区），由金众地产开发，备案均价约8.94万元/平方米。

赤湾琅玥湾佳园与云山海公馆（东区）仅一街之隔，相隔3个月入市，备案均价相差1.14万元/平方米。

据时代周报记者了解，赤湾琅玥湾佳园开盘折扣92折，折后均价约7.1万元/平方米，最低单价约6.4万元/平方米。有中介称，这一价格是“用龙华价买南山海景房”。龙华核心地段新盘价格在7-8万元/平方米之间。

云山海公馆（东区）也曾卖力促销。项目开盘期间，开发商给予前88名认购客户额外获赠50克黄金的优惠，折扣也拉满，单价最低约6.6万元/平方米。目前，该项目待售房源占比约25%。

同样由中国南山开发的开云府（备案名：赤湾汇广场）于2023年10月推出413套住宅，备案均价约8.92万元/平方米，折后单价约7.2万元/平方米起，有大量房源处于“期房待售”状态，截至11月13日处于“已备案”和“已签认购书”状态的房源有13套。

二手房方面。据贝壳找房，赤湾目前在售二手楼盘挂牌价在6.99-12.1万元/平方米之间。挂牌价最高的是2021年5月入市的半山臻境，有房源挂牌价高达14万元/平方米，暂未有成交；挂牌价最低的山海津，最新成交发生在2023年11月，成交单价约6.58万元/平方米。

天健地产竞得的K104-0049地块综合楼面单价37609.75元/平方米，加上建安成本、资金成本等费用，按目前的市场价格测算仍有一定的盈利空间。

“（对房地产后市）整体还是比较看好，不然我们也不会去参加竞拍。”前述天健集团人士表示。